Kündigung wegen ungerechtfertigter Mietminderung
01.02.2012 19:25
Bei einem berechtigten Mangel kann die Miete ohne Fristsetzung gemindert werden. § 536 Absatz 1 Satz 1 BGB bestimmt: "Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit." Die Miete wird also sozusagen "automatisch" kraft Gesetzes gemindert. Doch auch wenn keine Fristsetzung erforderlich ist, so muss dem Vermieter doch in jedem Fall der Mangel zur Kenntnis gebracht werden, damit er die Chance erhält, Abhilfe zu schaffen. Einfach mindern und nichts tun geht also nicht.
Die Minderung sollte auch keinesfalls zu hoch angesetzt werden! Denn eine ungerechtfertigte Mietminderung kann eine außerordentliche ("fristlose") Kündigung nach sich ziehen (vgl. BGH-Urteil Az.: VIII ZR 171/03).
Im zugrundeliegenden Fall kürzte der Mieter die Miete um 30 Prozent. Er trug Mängel an der Heizung, Dämmung und an den Fenstern vor. Der Vermieter widersprach der Mietminderung. Trotzdem entrichtete der Mieter über einen längeren Zeitraum nur die gekürzte Miete. Nach mehr als einem Jahr wurde es dem Vermieter zu dumm: Er kündigte das Mietverhältnis und forderte vom Mieter, dass er die rückständige Miete begleichen solle.
Vor Gericht bekam der Vermieter überwiegend Recht: Die Richter sahen lediglich ein Kürzungsrecht um 5 Prozent wegen Mängeln an den Fenstern. Weitere behauptete Defekte konnte der Mieter vor Gericht nicht beweisen. Da es sich insoweit um eine ungerechtfertigte Mietminderung handelte, betrug die Höhe der rückständigen Miete in der Konsequenz mehr als zwei Monatsmieten und eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses war gerechtfertigt.
Die Minderung sollte auch keinesfalls zu hoch angesetzt werden! Denn eine ungerechtfertigte Mietminderung kann eine außerordentliche ("fristlose") Kündigung nach sich ziehen (vgl. BGH-Urteil Az.: VIII ZR 171/03).
Im zugrundeliegenden Fall kürzte der Mieter die Miete um 30 Prozent. Er trug Mängel an der Heizung, Dämmung und an den Fenstern vor. Der Vermieter widersprach der Mietminderung. Trotzdem entrichtete der Mieter über einen längeren Zeitraum nur die gekürzte Miete. Nach mehr als einem Jahr wurde es dem Vermieter zu dumm: Er kündigte das Mietverhältnis und forderte vom Mieter, dass er die rückständige Miete begleichen solle.
Vor Gericht bekam der Vermieter überwiegend Recht: Die Richter sahen lediglich ein Kürzungsrecht um 5 Prozent wegen Mängeln an den Fenstern. Weitere behauptete Defekte konnte der Mieter vor Gericht nicht beweisen. Da es sich insoweit um eine ungerechtfertigte Mietminderung handelte, betrug die Höhe der rückständigen Miete in der Konsequenz mehr als zwei Monatsmieten und eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses war gerechtfertigt.
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